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老破小,跌回2018年!

房产大象2024-05-25 08:08:29来自北京市

老破小，跌麻了！

这轮下行周期里，要说跌的最狠的，老破小绝对榜上有名，尤其是带学区的老破小，跌的爹妈都不认识了。

根据易居研究院的数据，一线城市的老破小，2021年达到历史高点，6.22万/平，到今年一季度结束，已经回落至4.1万/平，跌幅33%，基本已经跌到2018年。

当然，这只是一个参考均值，实际体感远要比这个数值大。

就拿深圳来说，老破小价格都跌成啥样了，我给大家举几个例子。

比如八卦岭宿舍，典型的老破小，楼龄至今已有40年，2021年那会，28平单间成交价435万，单价15.5万；

上个月，小区28平单间成交价113万，单价4万，对比高峰期跌了74%！

旭飞华隆园，1993年建成，至今已有30多年，居住环境跟八卦岭宿舍差不多，高峰时期，30平单房最高卖到15万，总价455万；

今年2月份成交一套32平单间，总价139万，单价4.3万，对比高点，房价跌幅71%。

东门168，小区2004年建成，总户数1290户，以20-30平小户型为主；

在高峰时期，19平的单房曾以总价342万成交，单价18万一平，去年11月一套19平房源，成交总价130万，单价6.8万，跌幅63%。

宝中花样年花乡，这个楼盘之前写过，同样是因为学区小户型，28平单间4月最新成交价166万，单价5.9万/平；

而同户型最高峰成交价424万，单价15.7万/平，跌幅60%。

这几个楼盘都是深圳大名鼎鼎的跌幅王，这只是其中一部分，还有一大把跌幅50%以上的楼盘。

当然了，不止是深圳，上海很多老破小的价格基本都回到了3到5万一平。

位于上海杨浦的控江六村，27平户型，2020年成交价去到256万，单价9.3万，而最近同户型成交131万，单价4.4万，跌幅53%。

位于虹口区紧邻鲁迅公园的建设新村，今年4月成交了一套42平户型，总价171万，单价3.9万，对比去年同户型的1房，总价298万，单价8万，跌幅接近腰斩，首付已经跌没了。

还有北京，广州的老破小，都很惨，可以说这一轮的老破小已经全军覆没。

老破小为什么跌幅最大？

这类房子本来就是上个世纪的产物，没电梯、没物业、停车不方便，还有楼板隔音差，不抗震，下水管老化等等问题，本来就是淘汰的对象；

结果占上学位的炒作，以及博拆迁概念，导致房价溢价远超出本身的实际价值。

而一旦失去支撑，房价自然是大跳水。

八卦岭宿舍就是典型案例，学位概念+拆迁概念+小户型（易炒作），房价像坐了火箭一样，2018年，单价还不到5万，2021年飙到15万多，足足翻了两倍。

现在25平单间，挂盘价119万，单价4.6万。怎么涨上去的，就怎么跌下来。

看到这价格，可能有人会感兴趣，这么便宜，能入手吗？

这个问题问到点子上了。

有一个指标可以参考，那就是租售比。

大家不要小看租售比这个指标，它反映了很多客观数据，比如房价可以有泡沫，但租金是没有的，它是随当地人的收入以及人口流动变化而上下浮动。

租金过高的房子，是不会有人去租的。

同时租售比也和利率相关，假设一套房的价格为150万，每月租金5000元，一年就是6万。若不考虑贷款情况，租售比即为：6万/150万=4%。

也就说，这套房的年化回报率为4%。

如果银行的定期存款只有3%，显然这套房子是值得投资的；相反，如果银行定期存款利率是5%，那就没必要了。

所以，判断老破小房子能不能买，你可以照着这个思路算一下，就清楚了。

-END-

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