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楼市变局真的来了?租购并举重磅金融政策出台!

地产凝眸 2018-04-27 10:52:11

导读:4月25日下午,证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称“通知”),对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确规定。

“通知”具备重大意义,这几点值得关注!

“通知”规定,发行住房租赁资产证券化产品应当符合下列条件:一是物业已建成并权属清晰,工程建设质量及安全标准符合相关要求,已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;二是物业正常运营,且产生持续、稳定的现金流;三是发起人(原始权益人)公司治理完善,具有持续经营能力及较强运营管理能力,最近2年无重大违法违规行为。

优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。

鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。支持住房租赁企业建设和运营租赁住房,并通过资产证券化方式盘活资产。支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。优先支持项目运营良好的发起人(原始权益人)开展住房租赁资产证券化。

重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs)。

“通知”认为租购并举重磅金融政策具备重要意义:

1、住房租赁资产证券化,有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率,引导社会资金参与住房租赁市场建设;

2、有利于降低住房租赁企业的杠杆率,服务行业供给侧结构性改革,促进形成金融和房地产的良性循环;

3、可丰富资本市场产品供给,提供中等风险、中等收益的投资品种,满足投资者多元化的投资需求。

市场前景巨大,数万亿住房租赁证券化市场将启动!

人民日报此前专门发文,强调楼市调控不会虎头蛇尾,而是将真正确保房屋回归居住属性,并为建立房地产长效机制创造环境。

首个资本市场支持租购并举政策落地,数万亿住房租赁证券化市场将被激活。

中国证券报分析称,这是首个资本市场支持租购并举政策!也是一年多以来,资产证券化领域推出的第三个落实党中央、国务院重点政策要求的重要文件。监管层已经建立受理、审核和备案的绿色通道,给予住房租赁资产证券化项目快速审核、快速通过以及发行优先支持。

业内分析称,随着资产证券化市场的健全及产品的成熟,房地产行业融资方式的多样化以及国内优质经营性物业证券化比例的提升,房地产投资信托基金(REITs)将撬动数万亿市场。

北大光华REITs课题组撰文指出,中国住房市场尤其是一线城市已进入存量时代。全国存量市场已达180万亿元规模。不过,租赁市场份额偏低,全国租赁成交占比仅6%,与西方成熟国家相比仍有很大增长空间。

测算显示,中国租赁住房REITs(不动产信托投资基金)的市值规模将在5200亿至1.56万亿元之间,远景巨大。中国公募REITs市场的潜在规模应在4万亿至12万亿元之间。考虑到中国基础设施建设的巨大需求和城市化人口的增长,这是一个相对保守的估计。

报告显示,目前中国租赁人口已达1.9亿人,住房租赁市场租金GMV(交易总额)已超过1万亿元,未来10年,中国租赁人口近2.3亿人,租房市场租金GMV将接近3万亿元,到2030年,租赁人口近3亿人,租金GMV将达4.6万亿元。美国人口仅有3.2亿,但租赁人口超过1亿人,租金GMV超过3万亿美元。

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部分中小型房企加速退市,新房市场或被大品牌垄断!

以上专业术语很多同学可能不熟悉,也不清楚和房地产有什么关系,作为房地产资深评论人,地产凝眸认为,这体现中央稳步推进“房住不炒”的具体举措,有利于后续企业长期参与租赁市场中,推动租赁市场发展,有利于房地产市场的稳健发展。

与此同时,地产凝眸认为对于新房市场而言,会加速部分高速扩张期的中小房企“失血”,市场资金就那么多,现在租赁住房资本市场又分去一大块,中小房企无疑面临更加紧张的资金链考验。4月,华夏幸福资金链遭上交所十八问,恒盛地产债务交叉违约,荣盛发展被中国房地产报连续发问,而一些不知名的小房企已经倒掉或退出。未来新房市场或被“寡头”垄断,全国性品牌房企将取得更大话语权。

另一方面,对于购房者而言,这意味着买房还是租房、租房选择业主余地增多,房地产市场平稳发展态势明显,期望房价大涨或大跌的要失望了,刚需和首次改善客户还是要抓紧机会入市,毕竟未来品牌房企控制新房市场力度加大,目前不少地方的楼市竞争就大大减少,购房者的议价空间或许一去不复返。

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