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五月深圳二手楼成交量远超新房 刚需助力深圳进入存量房时代

房天下深圳二手房  作者：郑芝娥  2016-06-03 10:50

[摘要] 据房天下深圳二手房从国土局的数据得知，截至今年5月，深圳二手房均价约为50621 元/平米，环比上月跌幅为-3.15%。在六大区的各项指标排行榜中，南山66973元/㎡六大区榜首，龙岗城为搜索占比达到34.54%热搜商圈 ，深圳公园大地依然稳居热搜楼盘首位。

2、案例解读

5月1日上午，深圳市举办了全面推开营改增试点启动仪式。

案例：5月1日上午，深圳市举办全面推开营改增试点启动仪式，深圳市常务副市长张虎，深圳市财政委、国税局、地税局等多位领导出席了启动仪式。据悉，中国平安保险（集团）有限公司、万科企业股份有限公司、深圳市深业泰然建设工程有限公司、深航国际酒店、深圳市联程商旅有限公司分别开具了税，其中，中国平安保险（集团）有限公司开具了税电子普通。

解读：本轮营改增将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业纳税人纳入试点范围，并将企业新增不动产所含税纳入抵扣范围，确保行业税负只减不增。

1.符合一定条件的个人在销售不动产时可享受税优惠。

按照改革后的规定，个人购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售，可以免征税；个人购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳税。此外，个人销售自建自用住房免征税；涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征税。

2.新房价格不会受太大波动。

营改增后，不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权，税率由5%营业税改为11%税，不动产可纳入税抵扣。事实上，房地产业税率看上去虽然上升了，但因为其计税方法为应纳税额=当期销项税额－当期进项税额，对于新开发项目，全部进项都能抵扣。此外，还有扣除土地成本、预收款按3%预缴、老项目可选择简易计税方法等过渡政策进行平衡，因而，营改增对于整体买二手房缴税将更少。

3.营改增后购买二手房的纳税额将更少

营改增后，原来二手房交易需要交纳的营业税改成了税。记者了解到，税的计税方法是要先将不动产的成交价格换算成不含税价，再以此为基础计算的，所以营改增后购买二手房的纳税额应该是减少了。举个例子。小申于今年年初购套300万的普通住房。

假如小李于营改增前以500万价格卖出，由于未满居住两年的条件，按照相关营业税政策，他应缴纳的营业税为25万元（500×5%=25万元）。而假如小李于营改增后以同样价格卖出这套普通住房，他应缴纳的税仅为23.81万元（500/（1+5%）×5%=23.81万元）。所以，小李这套住房在营改增后总体税负减少了1.19万元，对购房者而言无疑是一大福利。房价波动影响不会太大。

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