2012房企去库存压力大 "现金为"成业内共识

房天下  2012-04-01 15:56

[摘要] 2012年房企的库存压力和融资成本是抹不去的阴影。调控年中，“面向刚需”是房企的制胜法宝。随着土地市场降温，部分有现金在手的开发商会择机购地，增加土地储备。不过由于未来楼市仍存较大不确定性，持有现金依然是大多数房企的，先保生存再图发展将成为未来一段时期内房企的主要经营策略。

2012年房企的库存压力和融资成本是抹不去的阴影。调控年中，“面向刚需”是房企的制胜法宝。随着土地市场降温，部分有现金在手的开发商会择机购地，增加土地储备。不过由于未来楼市仍存较大不确定性，持有现金依然是大多数房企的，先保生存再图发展将成为未来一段时期内房企的主要经营策略。

进入2012年以来，房企的促销的城市和项目大幅增多。在售项目价格调整幅度较大的开发商包括富力地产、万科、华润和金地。业内人士认为，今年龙头房企实现与2011年持平的销售目标应该问题不大，但行业高速成长期已过，销售规模增长速度将维持在一个较低的水平。且看各大房企新一轮的策略。

万科: 坚决贯彻快售 有信心继续领跑

2011年万科实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%，每股0.88元。公司全面摊薄的净资产率为18.2%，2008年以来连续第三年上升，并创历史新高。

虽然市场调整不可避免的会影响到企业的销售结果，但万科强调，公司不会因此放松对销售速度的要求，相反，会进一步强调销售率的重要性，更加坚决的贯彻快售的原则。

面对市场调整，万科有几点。其一是始终坚持面向自住购房者的产品定位，产品结构契合市场主流需求。过去一年中，万科所销售的住宅以中小户型普通商品房为主，其中144平米以下户型占比达到88%，且这一比例在第四季度达91%。其次，公司坚决贯彻快售的策略，坚持以新推盘当月销售率达到60%为比较理想的销售速度。此外，去年年初时万科已经预计到市场变化的可能性，并有意加大了上半年推盘力度，万科2011年上半年的推盘占比接近全年的一半，这一举措使万科在应对市场调整中占据了先机。

总体来看，万科资金链压力在全行业中看并不大。数据显示，截至2011年末，万科合并报表范围内已售未结金额达1222亿元，较2010年末增长49.0%；万科资产负债率上升至77%，但剔除预收账款后的其他负债占总资产的比例仅为39.6%，且持有货币资金总额高达342.4亿元，高于其短期借款和一年内到期的长期借款235.7亿元。

万科预计2012年新开工面积1328万平方米，竣工面积890万平方米。相比之下，公司2011年实现新开工面积1448万平方米，竣工面积659万平方米。可以看到，2012年万科计划竣工面积较2011年有所提升，将以消化现有项目为主。

在2011年报媒体沟通会上，董事会秘书谭华杰公布了万科2012年的四大基本发展思路：1.继续坚持质量，做好装修房交付；2.积极过冬，坚持主流产品定位，产品继续以中小户型为主，以刚需房为主；3.谨慎拿地，“宁可错过，绝不拿错”，不会去拿，我们也会密切关注市场变化，捕捉市场好的机会；4.工业化、绿色三星项目各开工300万平方米。

2012年万科会在确保经营安全的前提下，努力实现增长。由于产品定位方面的和一贯坚持快售的策略，万科有信心继续领跑市场。